O processo de despejo em locações é uma parte significativa do direito imobiliário, regulando as relações entre locadores e locatários. O despejo ocorre quando há uma quebra nas condições do contrato de locação, levando o locador a buscar a retomada do imóvel. Entender como esse processo funciona é crucial para ambas as partes envolvidas.
A relação entre locador e locatário é regulada pelo Código Civil, pela Lei de Locações nº 8.245, e pelo contrato de locação. Os interesses na locação são claros: o locador pretende receber o valor dos aluguéis, enquanto o locatário quer utilizar o imóvel para moradia.
Existem várias razões pelas quais um locador pode ingressar com uma ação de despejo, e as hipóteses podem variar de acordo com a duração do contrato de locação. Nos contratos com prazo inferior a 30 meses, deve-se observar o art. 47 da Lei de Locações, enquanto nos contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, deve-se analisar o art. 9º da referida lei.
No entanto, as hipóteses mais comuns que justificam uma ação de despejo são:
- Violação do contrato de locação;
- Falecimento do locatário sem a indicação de um sucessor para locação;
- Falta de pagamento do aluguel e/ou demais encargos (condomínio, impostos, energia elétrica, água, gás, entre outros);
- Quebra de regras condominiais;
- Quando o prazo de locação se encerra e o locatário se recusa a sair do imóvel;
- Extinção do contrato de trabalho quando a locação dependia de um vínculo empregatício;
- Utilização do imóvel pelo proprietário nos casos previstos em lei;
- Reformas urgentes no imóvel quando o locatário se nega a realizá-las;
- Venda da propriedade.
É importante ressaltar que, no contexto das relações locatícias, o art. 5º da Lei de Locações dispõe que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo, salvo em casos de desapropriação, em que o expropriante será imitido na posse do bem.
Salienta-se que, se o contrato de locação não possuir nenhuma modalidade de garantia (como fiança ou caução), o juiz poderá conceder liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, independentemente de audiência ou defesa do locatário, desde que o locador preste caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.
Com a medida deferida, o inquilino será intimado para desocupar o imóvel dentro do prazo máximo estabelecido. Caso não ocorra a saída voluntária, pode ser efetuado o despejo forçado, e em alguns casos, a força policial pode ser necessária para garantir o cumprimento da ordem.
Ao final da ação judicial, se for demonstrado que a decisão liminar foi correta, o valor da caução será totalmente recuperado pelo locador. No entanto, se a decisão liminar for considerada indevida, o valor será direcionado ao inquilino como indenização.
O processo de despejo em locações é um caminho legalmente estruturado para resolver conflitos entre locadores e locatários. É crucial que ambas as partes estejam cientes de seus direitos e responsabilidades para evitar complicações e litígios prolongados. Manter um diálogo aberto e resolver disputas de forma amigável sempre é preferível, mas compreender o processo legal é fundamental quando isso não é possível.
